内容转载,它写的比较详细,我之前就知道了,想自己写自己发,人家整理得更好
昨天和朋友算了一道数学题,即买一套200万的房子,10年后卖出,房价得涨多少才能回本?
算出答案后,这个结果很恐怖。
为此,我又分5年、10年、15年、20年、30年对100到1000万的房子进行了计算。今天把这个计算结果告诉大家,估计很多人看到后就吃不下饭了。
买房子后,不管多少年之后卖出,想要看看能否保本,就得把以下因素考虑在内。
一是首付。目前大城市一般首套房是总价的30%,二套房40-60%不等。
二是已还本息。如果你贷款了,那么卖房之前你就已经还了一部分本息,这个数值用月还款额*已还月份即可。如果你采取等额本息的还款方式,那么刚开始很多年还的大部分都是利息,这就是银行的聪明之处。
三是剩余本金。房价总额-首付-已还本金就是剩余本金。
四是税费、公维等。房子交易都有费用,新房需要房价总额1-3%的契税、公维(电梯房一般每平133元)以及其他工本费等;二手房的话还要加上2-5%的个税、1-3%的中介费。
五是装修费用。买房后若不装修,或者买的精装房,此项可不计入。
六是首付利息。若你不买房,那么这部分首付的钱存到银行、买理财都是有利息收益的。
七是已还本金的利息。每年都要还不少的本金,这部分本金要是没有买房的话,是可以有收益的。
当然,你也许会说这部分钱不拿去买房,可能就会炒股炒没了,或者其他投资失败了。投资都有风险,但这不在本文的讨论范围。
考虑以上7种因素,并按照最低成本计算,我对不同房价的保本涨幅进行了统计。
其中,首付按照30%,贷款利率按照首套房的5.35%,若是二套房的话会高上不少。公共维修基金按照100平的电梯房计算,每平133元。
装修统一按照10万元计算,因为装修成本、是否需要装修都不确定,因此没有计入这部分装修钱的利息收益。首付利息收益按照年息5%计算。已还本金的利息,按照前一个5年已还本金计算,这已经是尽可能地取最小值,若每年叠加会多很多。
我们先看看房价100万的情况:
上表的计算结果是,你买了一套总价100万的房子,若5年后卖出,房子的最低持有成本为139.16万元,也就说房子5年得涨39万。
同样,10年需要涨67万,15年涨97万,20年涨131万,30年涨213万,30年后你还清贷款时房价至少需要翻三倍才能保本。
这其中花费较多的,一是贷款利息,30年的话基本就是贷多少钱利息就有多少钱,贷款本金=利息。二是首付利息,5%的年息虽然不多,但年复一年利滚利还是很恐怖的。三是已还本金的利息,这个是按照5年为单位计算的,若按照每年叠加,估计利息收益至少还需要增加1/3。
另外,装修费用的利息收益没有计入,按照首付30万的利息计算,30年后10万的装修钱至少还将有30多万的利息。
这样计算的话,30年的持有成本恐怕还得至少加上50万左右。
可见,不管你买总价多少的房子,5年后想要卖出,就得至少涨30%才能保本;10年后至少涨60%;15年至少要翻一番;30年要至少涨200%。
此时,我想大家都明白“房价不涨就是跌”的说法了吧,房价不涨,你就是在赔钱。
这样计算后,我们也可以说不仅不涨就是跌,少涨也是跌。
通过我的计算,若是贷款买房的话,每年的房价涨幅在5%左右是一个保本的零界线。
在2016年之前,楼市往往两年上涨、一年回落,三年一周期,总体涨幅每年超过5%是没有问题的。
2016年之后,行情骤变,楼市大年里涨幅超过5%就得面临调控的压力;小年里往往会面临房价下跌的压力。尤其是天津、青岛、济南、郑州等北方城市这几年更是跌的一塌糊涂。
最近五年,可以说没有任何一个城市敢说自己的房价年均涨幅达到5%以上。
一个城市,只要房价没出现大涨,依靠这种小涨小跌、不涨不跌、稳中有涨或者阴跌不止的行情,是很难保本的。
这一点,估计就是以后大多数城市将要面临的楼市局面了。
已经亏爆了
刚需就伪命题,你跟你老婆说等两年买房能便宜50万,她能死去跟你说要立马买吗
房价的上涨都是购房者的行为,房开,ZF只是顺水推舟
涨吧 反正也买不起
看看
自己也住一辈子了啊
我是自住,管它涨不涨
房租收益比非常低,200万房子一个月租金3000多,装修后卖二手房装修款直接打半折更亏,房子旧了也贬值还没算,所以 折旧装修等直接把房租抵了
这种愚蠢的算法,钱都留着吧,30年前的1W块留到现在可值钱了!
你好像忘了房租收益,你不买房,租房子不是费用?房租收益比非常低,200万房子一个月租金3000多,装修后卖二手房装修款直接打半折更亏,房子旧了也贬值还没算,所以 折旧装修等直接把房租抵了
不好意思,我买不起,不用考虑这难题
刚需不管涨跌,难道一辈子租房子刚需就伪命题,你跟你老婆说等两年买房能便宜50万,她能死去跟你说要立马买吗
炒房者.该
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