晚风

2023-12-08 09:46

房贷提前还款知识分享

刚才吧里有老哥提问到提前还款的问题，其实有很多人都不懂。只是道听途说而已，缩短年限，供款不变，都说这样选择才好。到底是不是这样子，有兴趣看我下面的讲解，没时间的就忽略吧。

假如一套房100万，首期30w，贷款70W，利率4.2%，年限30年，等额本息。
初步总利息70*0.042*30=88.2W
总欠款88.2 70=158.2W
158.2/30/12=4400月供

方便计算，下面数据只是大概，肯定有出入。举一反三，自己想其他的

第5年1个月就提前还款10W
假如前5年还款是26W，其中大概就是21万左右是利息，5W左右是本金。
剩余总利息（70-5-10）*0.042*25=57.75
总欠款55 57.75=112.75

如果没有提前还款。
剩余总利息65*0.042*25=68.25
总欠款65 68.25=133.25

提前还款后。
年限不变，供款变少：112.75/25/12=3750月供
月供不变，年限缩短：4400月供，缩短6年左右
利息差自己算。

综上所述，大概是1:1的比例，也就是你提前还款10万本金，继续月供减少约等于有10万的利息省了，如果选择的是年限缩短，省的利息就可计算长了，大致相差总利息也就3-4万吧。看起来3-4万是多。但如果按剩余年限平摊，其实相差无几，而且，难道后面你就不会再提前还款吗？最终可能相差也不到一两万，想想你的初衷，当时为什么选择等额本息，无非是想利用时间差，让自己轻松一点，那现在又何必为了这一点利息让自己压力大，如果有能力，当然尽早全部还完是最好的。

最后，还得再提醒一下，如果你想改为供款不变，缩短年限，除非app可以直接操作，否则去柜台大概率要你所有资料重新整一轮，跟你首次贷款买房一样的流程资料，重新来一轮。这个过程苦不堪言。以上仅代表个人看法，说的不到位的，多多包涵。