從今苡後

2022-12-22 13:22

0371 分享两年司法拍卖房和后续贷款，雷区和坑

前言：任何群体性物种，都离不开一种动物--- 黄牛，人类社会叫---中介，很多雷区和坑都是中介的坑蒙，下面讲述我的法拍房经历和贷款经历，以及个人征信基本情况。

我的征信基本情况：首卡2015年批卡，拥有11家银行总额度40万，现在卡债20多个，征信两面10张，金融机构包含银行56个，有蚂蚁金服，微粒贷，苏宁，京东，天星金融，万达贷，百度等

我的经历，2021年初，看上一套法拍房，起拍价110.3万，面积127.96平方，2013年建成的本小区三期，装修轻奢风，家电齐全，湖北武汉汉口法院拍卖的，淘宝拍卖，看上之后就要经历第一个中介，产调，500块钱，他们能查到你所不知道的情况，也就是为啥这套房子被拍卖，那么我当时先去物业了解用水用电问题，物业欠费问题，到拍卖房的位置看看，问问对面邻居情况，能看出里面短期内有没有人居住，这是基础准备工作

那么我的建议是，首选无人居住的，基本稳了，次选断供的，然后多方债务的，最后刑事的最好不要考虑，居住权问题，看拍卖公告，没有租期的就是没有租期，因为法院不认的东西，就是不合法的，特别的一点家中有老年人的，不配合的 基本不要碰，大概率是专业老赖，虽然能搞定，但是耗费精力

开拍当天，六个人参拍，但是后面基本是我和另外一个人竞拍，我的思维战略是，快速出价，挑拨对面的心理压力，就是他出价，我秒跟，跟了五六轮后 他不跟了，其他四个看呆了，最后成交价122.3万，当时市场价160w

竞拍完成后打印成交确认书，到物业备案，然后凑钱，一般法院规定十个工作日内凑钱，但是你可以跟法官沟通，我的延长了半个月，其实后面还可以继续延长，交完钱之后，问法官要拍卖确认成交书，带着物业找开锁公司开锁

家中有人的，略微麻烦，就是多几天时间，现在的法拍房都是相应最高院要求交房的，至于说原户主破坏问题，最高院去年有公告，从法院查封那天起，产权就不属于原业主，原业主造成的任何损坏，需承担经济刑事责任

接下来就是找法院要裁定书和协助执行通知书到房管局强制过户，现在最高院公告，相关税费各自承担，只需要缴纳一个契税就行了

贷款方面 雷区和坑比较多 想要现房抵押的可以看下 都一样

有些地方银行法拍支持按揭，这个直接联系办理就行了

我找垫资交完房款后，0371可选择的银行比较少，四大行基本不接受新办营业执照和新房本，最后垫资的催了，两个月多垫资费用就接近3万了，最后没办法找了一家中介，刚开始要了两个点，最后谈到1.5，中介第二天要我带上资料去公司进行包装

这就是中介的第一大坑，也是银行的坑，因为银行只跟中介对接，其实我的所有资料都是符合要求的

中介要求准备的资料，也是我准备的资料，征信，流水，营业执照，户口本，婚姻证明，购销合同

征信上述说明了 比较花，但是抵押贷款不看花不花，逾期也考虑的比较少，这时候中介会忽悠你说需要各种费用包装之类的

贷款最大的就是流水问题，银行都说过夜流水就行，我的基本都是p0s鸡流水，还有之前垫资给我转账的90万记录，当天银行信贷经理看完就开始审批，下午2点审批通过，第二天就放款了，经营贷是给一张只能消费的额度卡，通过中介200块手续费

为什么说中介是个坑，因为截止这个月，我的抵押贷12个月了，去年贷款三年期利率是4.75，今年贷款是3.65，我去中原银行缴纳了同样的流水，证明，上午11点找的中原银行信贷经理，中午看房评估，下午两点半额度审批98万，完全没有通过中介，资料跟去年一模一样，征信也是负债20万。

下面给吧友准备做抵押贷款的一些分析

1.抵押经营贷一般要求营业执照满6个月，所以提前做好准备，不然就得花钱打点
2.流水必须是覆盖贷款额的1.2-1.5倍，可以找一笔钱，来回倒 过夜就行了，做倒账准备的时候，做一些购销合同，符合这些金额的，网上有模板，合适的话，找朋友公司盖个章，这样最重要的流水和公司实际经营的购销合同就搞定了
3.有个别银行需要实体经营，找朋友办公室贴上营业执照拍就行了，现在各银行不提倡上门的