如余得氺

2022-08-29 23:19

聊聊法拍房，给有需要的人。

之前看很多朋友都关心法拍房，我也是一个法拍小白。我讲讲我的法拍经历，不喜勿喷纯粹交流。去年5月份我把我的唯一住宅卖了准备置换，到目前刚好看了一年的房子，去年有个新楼盘我定金都交了后面想办法退了，还好退了，不然利率在山顶。然后就一直看房看到现在。楼主在东莞某镇区，新房价格在2-2.5万。去年也看过一些法拍房，没有什么合适的，就在7月份偶然看到一套不错的房源。法拍其实看缘分，可以说这套房满足我90%的期待，无论是位置、户型、还是价格。18年交房的碧桂园次新小区，房子面积111.7平，起拍价187个，评估价260，真实市场价在250问题不大。因为这个盘17年开盘就卖1.7-2万带装修。8月1号开始拍，因为我要贷款所以我在看中后就开始联系贷款事宜，主要是前期初审，提交征信流水。目前东莞能做法拍贷款的就两家银行广发和浙商，把流水提供后中介说没问题。我就准备看样去了。7月25号看样，当天我按约定的时间由法院那边的人带领看样。看样情况是目前被执行人在居住，当天被执行人也在，但是我没跟他聊，就看了下房子情况，装修保养都不错，拎包入住，物业费只欠了几百块，看样的时候只有我一个人，我以为没有其他人会报名了，187直接拿下爽歪歪，心里暗暗庆幸。另外说下看样的时候遇到一个人，我以为他是想参与的，后面才知道是中介，认识了一下，我后面贷款就是找他办的。最开始在阿里平台找的担保费要2%。找的他1.5%，后面办证的手续也是他帮我跑。7月31日，就在我以为没人报名的时候有个人报名了，他连样都没看，我心凉了半截，我后面是8月1日倒计时结束前2小时才报名的。因为我把保证金提前放在了余额宝，所以可以随时报名。倒计时5分钟我开始出价，单次加价9000，最开始出价对手很猛，我出完价他就秒跟我。搞的我心态要崩了，非常难受，紧张，后面在出价到199万的时候他就没秒跟了，我出后面出到201的时候他就放弃了，我拿下了这个标。拍卖过程总结就是紧张、刺激。拍卖完成后，第二天我就带着资料去找中介然后去银行签约，我先去了广发，广发利率4.45%，我就走了，后面去了浙商，我选择了浙商利率按首套首贷4.25%，担保费是1.5%，按贷款金额收取，我贷了120万。这一切都比较顺利，只是后面审核流水和首付款来源的时候出了一点点问题耽误了一些时间，最后都完美解决。我这个标法院规定是8月16日要付完尾款，我真的是卡到了最后一天银行才放款的，其实法院那边我问了延迟几天问题不大（不是每个地方都可以）还没付尾款法院的人就给我打电话，说被执行人说手里暂时没钱，问能不能8月底再搬走，我同意了，因为也就二十多天。8月25日，法院通知我去拿了执行裁定书、协助执行通知书。法院说月底如果被执行人不搬走就去清场。8月28日，被执行人搬完家，我也过去了，他总共有4个定制的衣柜，很新质量也不错，但是如果拆掉会破坏漆面，我后面跟他商量后给了1万块钱我买了，还有个16L的万家乐热水器，他说5000找燃气公司买的，他懒得拆走，最后被我砍到500拿下，总共给了10500。他把其他东西搬完后他后面就把钥匙给我了，他一直跟我吐槽说亏了五六十万，不过全程都沟通挺好的，三十来岁的人。今天买了锁准备到了就去换掉，准备购买家电、家具，可惜现在没啥活动，有点难受。目前的情况就是房子已经拿到，办证流程正在走，因为都是中介去跑，我到时候就去交税就行了。下面说说我为什么选择法拍房。主要是预算有限，我其实一直都是想买新房，我旁边有2万单价的新房现房，但是我买最小的97平方价格都要去到210以上。而且位置不太好，位置好的盘单价要去到2.4万以上。其实我在拍之前也是在网上查了很多资料，包括微博、知乎、论坛、贴吧等等。上面各种信息，有劝你不要碰的，也有遇到各种问题的。比如什么老太太占着不走的，装修被砸了的，我也很担心遇到这些问题。给我最大决心的其实还是拍卖页面法院写了如果被执行人不配合，法院会强制清场交付。我可能只是运气好吧，没遇到。总结一下法拍房的一些注意事项。1、长租赁，很多人都担心被执行人给你弄个20年长租赁，因为买卖不破租赁。但是法院对长租赁有着明确的认定要求，你在被查封后的租赁是不认可的。在拍卖前法院会要求被执行人如果有租赁要提交证据，包括租赁合同、转账记录这些等。这个标的有没有租赁，法院正常会在拍卖页面注明，我的标的什么都没写，我就直接打电话去法院问，他们明确表示没写就代表没有。2、税费，每个城市的税费规则不太一样，主要的税费就是契税、增值税、个人所得税，增值税是最高的，由于东莞是满2年就免增值税，所以我只需要交契税和个税就行了，总共2.5%，另外很多城市现在法拍房都是各付个税，所以买受人只需要交个契税就行，当新房买，可惜东莞还不是。3、贷款，如果你要贷款一定要确认征信流水没问题，平台一般会有一键贷款，但是那个贷款实际上联系你的还是中介可能不同地区不一样。他们只是成为了阿里的服务商，你也可以自己去外面找担保或者中介，重点就是要确认放款时间能不能按法院的要求，如果不能法院能否给你延期，前期要搞清楚。4、清场，清场其实是法拍中最大的一个风险，目前市面上很多辅拍公司他们会说帮你做尽调做清场，但是收费很高基本上3个点。关于清场问题，如果页面没写包清场你也可以打电话去法院问的。正常法院是要负责清场的，但是就算写了包清场也要看法院的执行力，有的法院拖拖拉拉折腾一年半载的都有。所以拍卖前多问法院，多跟他们沟通。明确不包清场的如果你搞不定最好就别碰了，尤其是有人居住的，我这个法院就执行力不错，我还没付完款就主动打电话跟我说清场的问题。5、过户，正常有房产证的都能过户，另外你就是需要注意土地性质，土地性质不一样，过户可能会有土地出让金等很高的费用。总结一下，我发这个不是推荐大家去搞法拍房，如果你想碰法拍你需要对你当地的楼盘有一定的了解，比如我，我几乎了解我们镇上所有的新楼盘和次新楼盘。另外我通过一些渠道调查了被执行人的一些情况，包括他因为什么原因被拍卖等。法拍有风险，入场需要谨慎。另外小弟目前急需、沙发、电视柜、床、空调、洗衣机 好价，求推荐，求介绍。